La Ley 24061 y su Airbnb: guía definitiva de cumplimiento 2026
La entrada en vigor de la Ley 24061 y proyectos complementarios (23766) ha transformado radicalmente el panorama del alquiler corto plazo en Costa Rica. Miles de propietarios de Airbnb, VRBO y Booking.com se enfrentan a un nuevo marco de obligaciones fiscales, registrales y sanitarias que, si no cumplen, pueden generar multas de hasta ₡2 millones + cierre operativo.
Esta guía es el manual definitivo para legalizar su alquiler corto plazo en Costa Rica en 2026 — paso a paso, sin ambigüedades, con formularios y contactos.
Las 5 obligaciones fundamentales
1. Registro en el ICT
Toda propiedad de alquiler corto plazo debe estar en el Registro Nacional de Empresas Turísticas del Instituto Costarricense de Turismo.
2. Inscripción como contribuyente en Hacienda
Como actividad económica sujeta a IVA e Impuesto sobre la Renta.
3. Facturación electrónica
Cada alquiler debe tener factura electrónica emitida.
4. Permisos municipales
Patente y permisos locales según la municipalidad.
5. Cumplimiento sanitario
Ministerio de Salud requiere permisos específicos para hospedaje.
Paso 1: Registro en el ICT (detallado)
Requisitos
- Cédula de identidad del propietario (o personería jurídica si es sociedad)
- Escritura de la propiedad (título vigente)
- Plano catastrado actualizado
- Permiso municipal de uso de suelo
- Patente municipal vigente
- Póliza del INS (responsabilidad civil, mínimo ₡5 millones cobertura)
- Plan de contingencias (emergencia, evacuación)
- Fotografías de la propiedad
- Contrato modelo con huéspedes
Proceso
- Solicitar clave de acceso en el portal ICT
- Completar formulario en línea
- Subir documentos escaneados
- Pagar tarifa de registro (~₡50,000)
- Inspección física (algunos casos)
- Aprobación y emisión de código de registro
Tiempo estimado
2-8 semanas dependiendo de la municipalidad y calidad de la documentación.
Paso 2: Inscripción en Hacienda
Actividad económica correcta
Debe inscribirse con el código de actividad:
- 55201: “Alquiler de departamentos o casas de habitación amueblados”
- Régimen general (no simplificado en la mayoría de casos)
Impuestos aplicables
Impuesto al Valor Agregado (IVA) — 13%
- Se aplica sobre la tarifa cobrada al huésped
- Se puede acreditar contra IVA de gastos (limpieza, servicios, mantenimiento)
Impuesto sobre la Renta
- Escala progresiva sobre utilidad neta (10-25% según monto)
- Gastos deducibles: depreciación, servicios, mantenimiento, comisiones plataformas, marketing
Cargas sociales (si contrata personal)
- Empleado permanente: ~48% adicional sobre salario
- Servicios externos: retención según tipo
Paso 3: Facturación electrónica
Obligatorio para cada transacción
- Sin excepción, incluyendo pagos parciales
- Debe emitirse dentro de 24 horas de la operación
- Se envía electrónicamente a Hacienda automáticamente
Sistemas de facturación
- Portal gratuito de Hacienda (limitado)
- Softwares de terceros ($20-$50/mes)
- Integraciones con plataformas de alquiler
Retención al huésped extranjero
Si el huésped es extranjero no domiciliado, aplica retención de 15% sobre el monto pagado por concepto de servicios en Costa Rica.
Paso 4: Permisos municipales
Uso de suelo
La municipalidad debe autorizar el uso residencial-turístico. En algunos cantones no está permitido — verifique antes de iniciar.
Patente municipal
- Solicitud formal ante la municipalidad
- Costo: variable según cantón, típicamente $200-$800/año
- Renovación anual
Reglamento condominal (si aplica)
Muchos condominios han prohibido Airbnb via asamblea. Verifique el reglamento vigente.
Paso 5: Ministerio de Salud
Permiso sanitario de funcionamiento
- Requerido para toda actividad turística
- Inspección de instalaciones
- Cumplimiento de estándares mínimos
- Renovable cada 5 años (usualmente)
Requisitos técnicos
- Agua potable certificada
- Sistema de disposición de aguas negras
- Extintores y salidas de emergencia
- Botiquín de primeros auxilios
- Registro de huéspedes
Sanciones por incumplimiento
Del ICT
- Multa: hasta ₡500,000 por primera infracción
- Multa: hasta ₡2,000,000 por reincidencia
- Cierre de operación
De Hacienda
- Impuesto adeudado + intereses
- Multa: hasta 150% del impuesto evadido
- Retroactividad hasta 4 años
- En casos graves: acción penal
De Municipalidad
- Multa por operar sin patente
- Cierre inmediato
Del Ministerio de Salud
- Multa
- Cierre
- Prohibición de operar
Certificación CST — el bonus estratégico
El Certificado de Sostenibilidad Turística es voluntario pero:
- Aumenta tarifas cobrables 15-25%
- Atrae huéspedes eco-conscious premium
- Diferencia su propiedad en portales
- Preferencia en catálogos institucionales
Niveles CST
- ★ (básico): buenas prácticas ambientales
- ★★★★★ (elite): impacto ambiental mínimo, alta responsabilidad social
Cómo obtener registros más eficientemente
Contrate contador especializado
Un contador con experiencia en alquiler turístico ahorra tiempo, dinero y errores. Costo: $150-$400/mes.
Utilice un property manager profesional
Los property managers profesionales ya tienen infraestructura de cumplimiento. Comisión: 15-25% del ingreso.
Consolide todos los trámites
Algunos consultores ofrecen paquetes integrales de legalización ($1,500-$3,500).
Análisis: ¿sigue siendo rentable?
Ejemplo antes vs después de legalización
Antes (informal):
- Ingreso mensual: $2,500
- Gastos operativos: $400
- Impuestos: $0 (ilegal)
- Ingreso neto: $2,100
Después (formal):
- Ingreso mensual: $2,500
- Gastos operativos: $400
- IVA (13% sobre ingreso, menos crédito): $260
- Impuesto renta (~15% de utilidad): $270
- Cargas sociales (si aplica): $80
- Ingreso neto: $1,490
Reducción de ~29%, pero:
- Sin riesgo de sanciones
- Puede acceder a crédito bancario
- Puede vender con historial demostrable
- Tranquilidad legal
Estrategias para maximizar rentabilidad legal
Aumente tarifas
Con certificación CST y cumplimiento, puede cobrar 20-30% más — huéspedes premium pagan por seguridad legal.
Optimice gastos deducibles
Todo gasto legítimo relacionado con la operación reduce impuestos:
- Limpieza profesional
- Amenidades (jabones, papel, café)
- Marketing y fotografía
- Comisiones plataformas
- Depreciación de mobiliario
- Reparaciones y mantenimiento
Considere régimen simplificado
Si su volumen es bajo (<₡50 millones anual), consulte régimen simplificado con contador.
HÁBITA: apoyo integral en compliance
Trabajamos con contadores especializados en alquiler turístico, abogados de derecho tributario, y property managers profesionales. Le ayudamos a legalizar operación existente o a comprar propiedad con potencial de compliance completo desde el inicio.
Contáctenos para una consulta sobre su situación específica de Airbnb en Costa Rica.
