¿Estás pensando en comprar casa en Costa Rica siendo extranjero? Buenas noticias: la Constitución Política reconoce prácticamente los mismos derechos de propiedad para extranjeros que para ticos, con una sola excepción relevante — la Zona Marítima Terrestre. En esta guía te explicamos, paso a paso, cómo navegar el proceso legal, decidir entre comprar a título personal o abrir una S.A., proteger tu dinero con escrow y cerrar la escritura ante el Registro Nacional sin sorpresas.
Marco legal: ¿puede un extranjero comprar casa en Costa Rica?
Sí. El artículo 19 de la Constitución establece que los extranjeros tienen los mismos deberes y derechos individuales y sociales que los costarricenses, con las excepciones y limitaciones que la ley imponga. En la práctica, para la mayoría del territorio nacional —zonas residenciales, condominios, fincas de montaña, lotes urbanos y proyectos en el Valle Central, Guanacaste interior, Pérez Zeledón, San Carlos, etc.— no necesitás ser residente ni tener cédula para firmar una escritura. Podés comprar con tu pasaporte, siempre que tengas un notario público autorizado y los fondos trazables.
Esta apertura es una de las razones por las que el mercado de bienes raíces en Costa Rica ha crecido tanto entre compradores de EE. UU., Canadá y Europa durante la última década.
La única restricción real: Zona Marítima Terrestre
La Ley 6043 reserva los primeros 200 metros medidos desde la pleamar ordinaria como Zona Marítima Terrestre (ZMT). Los primeros 50 metros son zona pública inalienable (nadie puede ser dueño), y los siguientes 150 metros son zona restringida, donde no existe propiedad privada sino concesiones otorgadas por la municipalidad respectiva. Si vas a comprar casa en Costa Rica extranjero frente al mar, considerá:
- Un extranjero con menos de 5 años de residencia continua no puede ser titular de más del 50 % de una concesión en ZMT.
- Las concesiones se renuevan cada 5 a 20 años y pagan canon a la municipalidad.
- Fuera de la ZMT —incluyendo la mayoría de proyectos en Tamarindo interior, Nosara, Flamingo lomas y Papagayo— la propiedad es titulada normal y no aplica esta restricción.
Pasos para comprar casa en Costa Rica siendo extranjero
1. Due diligence en Registro Nacional y Catastro
Antes de firmar nada, tu notario debe pedir un estudio registral al Registro Nacional (folio real), un plano catastrado al Catastro Nacional, y verificar que no haya anotaciones, hipotecas, servidumbres ocultas, embargos, ni discrepancias de medida entre lo inscrito y el plano. También conviene revisar el estado de impuestos municipales, servicios (AyA, ICE/CNFL) y, si es finca rural, estudios de uso de suelo y permisos SETENA si aplica construcción.
2. ¿Título personal o Sociedad Anónima?
Muchos compradores extranjeros constituyen una Sociedad Anónima (S.A.) o SRL costarricense para titular la propiedad. La S.A. recibe una cédula jurídica y abre su propia cuenta bancaria. Ventajas: planificación sucesoria más limpia, limitación de responsabilidad y facilidad para vender traspasando acciones. Desventajas: la S.A. paga impuesto anual a las personas jurídicas (aproximadamente ₡70.000 a ₡270.000 colones según actividad, vigente a 2026) y debe presentar la declaración de accionistas ante el Banco Central (Registro de Transparencia y Beneficiarios Finales). Consultá con tu notario cuál estructura te conviene fiscalmente en tu país de origen.
3. Escrow y escrituración
El flujo de pago estándar es:
- Firma de opción de compra-venta con depósito del 10 % en una empresa de escrow registrada ante SUGEF.
- Período de due diligence (típicamente 30 a 60 días).
- Depósito del saldo en escrow antes de la fecha de cierre.
- Firma de escritura ante notario, inscripción inmediata en el Registro Nacional y liberación de fondos al vendedor.
El escrow regulado protege a ambas partes y es prácticamente obligatorio en transacciones serias; nunca transfierás dinero directamente al vendedor sin este mecanismo.
Costos, impuestos y financiamiento
Estos son los rangos típicos de costos de cierre al comprar casa en Costa Rica extranjero (vigente a 2026; consultá con tu notario los montos exactos):
| Concepto | Costo aproximado | Quién paga |
|---|---|---|
| Impuesto de traspaso | 1,5 % del valor | Comprador |
| Timbres (Registro, agrario, fiscal, archivo, municipal) | ~0,85 % | Comprador |
| Honorarios notariales | 1,25 % – 2 % | Negociable (usualmente 50/50) |
| Escrow fee | $500 – $1.500 USD | 50/50 |
| Impuesto solidario (casas de lujo > ~₡148 millones) | 0,25 % – 0,55 % anual | Propietario |
| Impuesto de bienes inmuebles municipal | 0,25 % anual | Propietario |
| IVA (solo construcción nueva) | 13 % sobre servicios de construcción | Comprador |
Sobre financiamiento: bancos locales como BAC Credomatic, Banco Nacional (BN) y Banco de Costa Rica (BCR) sí otorgan créditos hipotecarios a extranjeros, pero piden historial crediticio local, estados de cuenta auditados, residencia (o trámite avanzado) y suelen financiar entre 50 % y 70 % del avalúo a tasas más altas que para residentes. El BANHVI maneja bono de vivienda solo para costarricenses y residentes permanentes de clase baja/media, así que no aplica para extranjeros inversionistas. La mayoría de compradores extranjeros cierra con capital propio o con financiamiento del banco en su país de origen.
Residencia, cédula y banca local
Comprar casa en Costa Rica extranjero no te otorga residencia automática, pero una inversión de al menos $150.000 USD en bienes raíces sí te califica para la categoría de Residente Inversionista ante la Dirección General de Migración y Extranjería. Con cédula de residencia podés abrir cuentas en colones y dólares con menos requisitos, inscribirte ante Tributación como contribuyente si vas a alquilar la propiedad, y acceder a la CCSS. Si construís o remodelás, necesitarás arquitecto o ingeniero inscrito ante el CFIA y permisos municipales; proyectos sobre 500 m² o en zonas sensibles además requieren viabilidad ambiental de SETENA.
Checklist legal antes de firmar
- Estudio registral del folio real emitido por el Registro Nacional (menos de 15 días).
- Plano catastrado vigente y conciliado con la medida registral.
- Certificación de que la propiedad está libre de hipotecas, anotaciones, embargos y gravámenes.
- Al día en impuestos municipales, AyA, ICE y cuota de condominio si aplica.
- Uso de suelo de la municipalidad (para construir o cambiar destino).
- Si es ZMT: certificación de concesión vigente y verificación del porcentaje accionario del comprador extranjero.
- Contrato de opción firmado y fondos en escrow regulado por SUGEF.
- Declaración jurada de origen de fondos para cumplir con la Ley 7786 (anti-legitimación de capitales).
En HÁBITA acompañamos a compradores extranjeros desde la búsqueda inicial hasta la firma, coordinando notario, escrow, due diligence y constitución de sociedad. Si querés revisar inventario curado o conversar sobre tu plan de compra, visitá nuestro formulario de contacto y un asesor te responde el mismo día. Comprar en Costa Rica es más sencillo de lo que parece — con el acompañamiento correcto, podés cerrar con tranquilidad en 45 a 90 días.
