Antes de firmar una oferta por un lote frente al mar, necesitás entender cómo funciona la zona maritima terrestre Costa Rica: una franja de 200 metros desde la pleamar ordinaria que, salvo excepciones muy puntuales, no se vende con escritura tradicional, sino que se concesiona. Esta guía te explica qué podés comprar realmente en playa, cuánto cuesta, qué restricciones aplican a extranjeros y en qué zonas sí existen propiedades tituladas que se registran como cualquier otra finca.
Qué es la zona marítima terrestre y por qué importa
La Ley 6043 de 1977 define la zona marítima terrestre (ZMT) como los 200 metros medidos horizontalmente desde la línea de pleamar ordinaria tierra adentro, a lo largo de las costas del Pacífico y el Caribe. Esta franja es patrimonio nacional, inalienable e imprescriptible, lo cual significa que, por regla general, nadie puede escriturarla a su nombre.
Dentro de esa franja hay dos subzonas con reglas muy distintas:
- Zona Pública (primeros 50 m): inalienable, de uso común. No podés construir, cercar ni restringir el paso. La municipalidad y el ICT la fiscalizan.
- Zona Restringida (siguientes 150 m): otorgable en concesión por la municipalidad local, previo plan regulador costero aprobado por el ICT y el INVU.
Concesión, no propiedad
Una concesión no es un título de propiedad. Es un derecho de uso temporal, inscrito en el Registro Nacional en la Sección de Concesiones (no en el Registro de Bienes Inmuebles). Se otorga por plazos de 5 a 20 años, prorrogables, y paga un canon anual a la municipalidad en lugar del impuesto territorial que paga una finca titulada.
Restricciones para extranjeros en la zona maritima terrestre Costa Rica
El artículo 47 de la Ley 6043 es claro: ningún extranjero con menos de cinco años de residencia continuada en Costa Rica puede figurar como concesionario directo. Tampoco pueden hacerlo sociedades donde más del 50 % del capital social pertenezca a extranjeros.
En la práctica, las estructuras legales habituales (vigentes a 2026) son:
- Sociedad anónima costarricense con cédula jurídica, donde al menos el 51 % de las acciones está en manos de nacionales o residentes permanentes con 5+ años.
- Residente permanente que acredita arraigo ante Migración y figura directamente como concesionario.
- Fideicomiso de garantía con un banco local (BAC, BN o BCR) como fiduciario, usado principalmente para financiar mejoras sobre la concesión.
Si estás comprando una concesión existente que ya está a nombre de una S.A., tu notario debe verificar en el Registro Nacional, Tributación y la municipalidad respectiva: libro de accionistas, estado al día del canon, impuesto a sociedades inactivas, y cumplimiento del uso aprobado en el plan regulador.
Propiedad titulada tierra adentro vs. concesión en ZMT
Esta tabla resume las diferencias prácticas que vas a sentir al comprar, financiar o revender (vigente a 2026):
| Aspecto | Propiedad titulada (tierra adentro) | Concesión ZMT |
|---|---|---|
| Documento | Escritura en Registro de Bienes Inmuebles | Concesión en Sección de Concesiones |
| Plazo | Indefinido | 5 a 20 años, prorrogable |
| Pago anual | Impuesto territorial 0,25 % valor fiscal | Canon municipal 2 %–4 % valor terreno/año |
| Extranjero directo | Sí, sin límite de capital | No (máx. 49 % en S.A.) |
| Hipoteca con BAC / BN / BCR | Habitual | Rara; a veces vía fideicomiso de mejoras |
| Traspaso | Escritura ante notario, 1,5 % traspaso | Cesión aprobada por municipalidad + ICT |
| Timbres y aranceles | ≈ 2,25 % del valor | Variable, según municipalidad |
Si tu meta es construir una casa de retiro, financiarla con hipoteca local y heredarla sin complicaciones, probablemente te conviene buscar propiedad titulada tierra adentro. Si querés estar a 80 metros del mar y aceptar las reglas del juego, la concesión puede funcionar, pero necesitás un abogado con experiencia en ZMT y presupuesto para renovaciones.
Playas con sectores titulados: dónde sí comprás con escritura
Existen enclaves donde parte del suelo cercano al mar fue titulado antes de 1977, o bajo leyes especiales que crearon ciudades litorales. En esas zonas podés comprar propiedad plena con escritura, aun estando a pocos minutos caminando de la arena. Entre las más buscadas en el mercado de bienes raíces en Costa Rica están:
- Jacó (Puntarenas): por ser Ciudad Puerto, buena parte del casco urbano es titulado. Rangos típicos 2026: condominios desde USD 180.000, casas con piscina desde USD 450.000.
- Playa Hermosa de Guanacaste: sectores altos titulados con vista al Golfo de Papagayo. Lotes residenciales desde USD 150.000.
- Tamarindo: títulos históricos en el corazón del pueblo. Mezcla alta de concesión y propiedad, revisá siempre folio real.
- Nosara (Guiones y Pelada): sectores privados titulados por desarrolladoras desde los 80. Casas con cédula hipotecaria desde USD 500.000.
- Dominical y Dominicalito: títulos en las montañas inmediatamente detrás de la costa, con vista oceánica y a 5 minutos del mar.
Cómo verificar que un lote es titulado y no concesión
No alcanza con que el vendedor diga “es titulado”. Pedile a tu agente o notario:
- Estudio de registro con folio real actualizado del Registro Nacional.
- Plano catastrado inscrito en el Catastro Nacional, visado por la municipalidad.
- Certificación municipal del plan regulador y uso de suelo.
- Resolución SETENA vigente si vas a construir, y, para proyectos mayores, visado del CFIA.
- Certificación del ICT confirmando que el lote está fuera de la ZMT, o reporte topográfico que ubique la pleamar ordinaria.
Si el estudio registral devuelve un número de “concesión” en vez de “finca”, estás frente a ZMT: el precio debería reflejarlo y la estructura legal cambia por completo.
Costos típicos y plazos de cierre
Para una propiedad titulada frente a playa (vigente a 2026), presupuestá aproximadamente:
- Traspaso y timbres: 2,25 % del valor de venta, usualmente dividido 50/50 entre comprador y vendedor por costumbre.
- Honorarios notariales: arancel del CFIA de notariado, aprox. 1,25 % hasta ciertos tramos.
- Due diligence legal: entre USD 1.500 y USD 3.500 según complejidad.
- Cierre: 30–60 días hábiles si hay financiamiento BAC, BN o BCR; 10–20 días si es contado.
Para una cesión de concesión, sumá los tiempos municipales (90–180 días en muchos cantones) y el visto bueno del ICT. Confirmá siempre números con tu notario antes de firmar oferta: los aranceles cambian y la Ley de Impuesto a las Personas Jurídicas se ajusta cada año.
Antes de hacer oferta: tu checklist
- Confirmar si el inmueble es titulado o concesión (folio real vs. concesión en Registro Nacional).
- Revisar plan regulador costero y uso aprobado por la municipalidad.
- Verificar canon o impuesto territorial al día, y que no haya anotaciones ni gravámenes.
- Para extranjeros: definir estructura societaria con 51 % nacional si es ZMT.
- Solicitar inspección estructural y, si vas a construir, viabilidad de SETENA.
- Negociar un período de contingencia legal de 15 a 30 días.
En HÁBITA acompañamos este proceso con equipos locales en Guanacaste, Puntarenas y el Pacífico Sur. Si querés que revisemos juntos opciones de playa con título o concesión, visitá nuestro inventario costero o escribinos a través de contáctanos y te armamos una lista comparativa a la medida de tu presupuesto y tu estructura legal.
