Comprar casa en Costa Rica implica mucho más que el precio del inmueble: los costos de escritura Costa Rica suman entre un 3% y un 4.5% adicional sobre el valor registrado de la propiedad. Entender el arancel notarial, los timbres fiscales, el impuesto de traspaso y la inscripción en el Registro Nacional te permite negociar mejor y llegar al cierre sin sorpresas. En esta guía te explicamos, vigente a 2026, qué compone cada rubro, cuánto deberías presupuestar y quién asume cada gasto.
¿Qué incluyen los costos de escritura en Costa Rica?
La escrituración es el acto notarial que transfiere la propiedad del vendedor al comprador y la inscribe en el Registro Nacional. Los costos de escritura Costa Rica se dividen en cuatro grandes componentes:
- Honorarios del notario: regulados por el Arancel de Profesionales en Derecho, con tarifa progresiva.
- Impuesto de traspaso: un 1.5% sobre el mayor valor entre el precio pactado y el valor fiscal registrado.
- Timbres y especies fiscales: incluyen el timbre fiscal, agrario, municipal, del Colegio de Abogados, Archivo Nacional y Registro Nacional.
- Derechos de inscripción: la tasa que cobra el Registro Nacional por registrar la escritura a tu nombre.
A estos se suman gastos indirectos: estudio de registro, planos catastrados vigentes, levantamiento de hipoteca anterior (si aplica) y, en operaciones con financiamiento, la escritura de hipoteca a favor del banco (BAC, BN, BCR, Davivienda o Promerica).
Arancel notarial progresivo: cómo se calcula
El notario público cobra con base en una tabla progresiva. Vigente a 2026, los tramos aproximados son los siguientes (confirmá siempre con tu notario, pues el arancel se actualiza por decreto):
| Tramo del valor del inmueble | Porcentaje aplicable |
|---|---|
| Hasta ₡11.000.000 | 2% (mínimo) |
| Siguiente tramo hasta ₡16.500.000 | 1.5% |
| Siguiente tramo hasta ₡33.000.000 | 1.25% |
| Exceso sobre ₡33.000.000 | 1% |
En la práctica, los honorarios notariales rondan el 1.25% a 1.5% del valor de la operación en propiedades medianas y altas. El notario también puede cobrar aparte el estudio registral, los viáticos y los gastos administrativos.
Honorarios de hipoteca
Si financiás con un banco, se otorga en la misma escritura (o en escritura separada) la hipoteca a favor del acreedor. El arancel para constitución de hipoteca sigue la misma tabla progresiva, calculada sobre el monto garantizado. Muchos bancos negocian notarios de planilla con tarifas reducidas, por lo que conviene preguntar al ejecutivo del BAC, BN o BCR antes de contratar al tuyo.
Timbres y especies fiscales obligatorios
Además del honorario, cada escritura paga una lista de timbres de monto fijo o porcentual. Al 2026, los principales son:
- Timbre fiscal: 0.5% del valor registrado.
- Timbre del Colegio de Abogados: progresivo, aproximadamente ₡5.000 por cada millón de colones.
- Timbre agrario: 0.15% del valor del inmueble.
- Timbre municipal: 0.2% del valor registrado, destinado a la municipalidad donde se ubica la propiedad.
- Timbre del Archivo Nacional: monto fijo por cada hoja de la escritura.
- Timbre del Registro Nacional: adicional al derecho de inscripción.
En conjunto, los timbres suelen rondar el 0.85% a 1% del valor de la operación. Algunas municipalidades verifican, además, que el inmueble esté al día con el impuesto de bienes inmuebles antes de autorizar el traspaso, y Catastro puede exigir un plano actualizado si el registrado tiene más de diez años.
Impuesto de traspaso 1.5% e inscripción en el Registro Nacional
El impuesto de traspaso es el rubro más visible: se calcula sobre el mayor entre el precio pactado y el valor fiscal registrado ante Tributación. Su tarifa es del 1.5% y se cancela antes de presentar la escritura al Registro Nacional. No es negociable y aplica incluso cuando el precio real es menor al valor fiscal, lo que ocurre en zonas revalorizadas.
Los derechos de inscripción del Registro Nacional son un 0.5% adicional. Entre el impuesto de traspaso y la inscripción, el Estado recibe aproximadamente un 2% del valor de la operación. En hipotecas también se cobra un 0.25% de impuesto más 0.25% de derechos de registro sobre el monto garantizado.
Ejemplo numérico: casa de USD 200.000
Supongamos que comprás una casa con un precio pactado y valor fiscal equivalente a USD 200.000 (aproximadamente ₡104.000.000 al tipo de cambio promedio 2026). El desglose aproximado sería:
| Rubro | Cálculo | Monto estimado (USD) |
|---|---|---|
| Honorarios de notario (compraventa) | ≈ 1.25% progresivo | $2.500 |
| Impuesto de traspaso | 1.5% | $3.000 |
| Derechos de Registro Nacional | 0.5% | $1.000 |
| Timbre fiscal | 0.5% | $1.000 |
| Timbres (agrario, municipal, abogados, archivo) | ≈ 0.85% | $1.700 |
| Gastos administrativos y estudio registral | Fijo | $150 |
| Total aproximado | ≈ 4.7% | $9.350 |
Si además hay hipoteca por USD 150.000, sumá entre USD 2.800 y USD 3.500 por honorarios de hipoteca, timbres e impuesto de hipoteca. Este rango puede moverse si negociás notario de planilla del banco o si el estudio registral revela gravámenes previos que requieran cancelación.
¿Quién paga qué? Comprador vs. vendedor
La costumbre comercial en Costa Rica —especialmente en operaciones residenciales y en el mercado de casas en venta en Costa Rica— es dividir los costos de escrituración mitad y mitad entre comprador y vendedor. Sin embargo, el reparto se negocia en la oferta de compra. Las modalidades más usadas son:
- 50/50: ambas partes aportan la mitad del total de escrituración. Es la práctica más común.
- Comprador paga todo: habitual cuando se busca cerrar rápido o cuando el inmueble lleva tiempo en el mercado.
- Vendedor paga todo: menos común, usado como incentivo en preventas o cuando hay múltiples ofertas.
- Comprador escoge notario: si asumís más del 50%, podés reservarte el derecho a designar al notario que redactará la escritura, lo que te da control sobre el calendario del cierre.
Impuesto sobre ganancias de capital
Desde la reforma fiscal de 2019, la venta de inmuebles distintos a la vivienda habitual del vendedor paga un 15% sobre la ganancia (o un 2.25% sobre el precio total, como opción única por una vez). Este tributo lo paga el vendedor ante Tributación, no entra en los costos de escritura, pero conviene tenerlo en cuenta si estás del otro lado de la mesa.
Consejos para controlar los costos de escritura en Costa Rica
- Pedí al menos dos presupuestos de notario antes de firmar la opción de compra.
- Verificá que el precio pactado se declare correctamente: subvaluar genera multas de Tributación.
- Confirmá que la propiedad esté al día con municipalidad, ASADA o AyA y, si aplica, con SETENA (viabilidad ambiental) y CFIA (planos vigentes).
- Si sos extranjero, considerá los costos migratorios y de constitución de cédula jurídica si vas a comprar vía sociedad anónima.
- Si vas a financiar con BANHVI o un banco público, revisá si el programa incluye honorarios reducidos de notario de planilla.
- Reservá un 5% adicional sobre el precio como fondo de cierre, para absorber cualquier ajuste de último minuto.
En HÁBITA te acompañamos durante toda la escrituración: desde el estudio de registro inicial hasta la firma en notaría. Si querés una proyección exacta para la propiedad que te interesa, contactanos y te preparamos un desglose personalizado antes de que firmes la oferta, o explorá nuestro inventario actualizado para arrancar la búsqueda con cifras claras.
