El impuesto solidario Costa Rica casas es un tributo nacional que grava las viviendas de uso habitacional cuyo valor fiscal supera el umbral fijado por la Dirección General de Tributación. Si estás evaluando comprar, remodelar o escriturar una propiedad —ya sea en escazu/" class="hcr-autolink">Escazú, Santa Ana, Guanacaste o la Zona Sur—, necesitás entender cómo opera este impuesto y en qué se diferencia del impuesto de bienes inmuebles municipal. Acá te explicamos el panorama vigente a 2026: montos exentos, bandas tarifarias, declaración trienal y los casos típicos en los que una propiedad entra o sale del régimen tras una remodelación.
Qué es el impuesto solidario Costa Rica casas y a quién le aplica
El Impuesto Solidario para el Fortalecimiento de Programas de Vivienda (ISO) fue creado por la Ley 8683 de 2008 y lo administra Tributación. Lo recaudado se transfiere al BANHVI, que lo canaliza en bonos de vivienda para familias en pobreza extrema. A diferencia del impuesto de bienes inmuebles —que es municipal y lo pagan todos los dueños de propiedad—, el solidario solo alcanza a casas de uso habitacional (habitual, ocasional o de recreo) cuyo valor fiscal total supera el umbral exento del período.
El valor fiscal se calcula sumando el valor del terreno (según los mapas del Órgano de Normalización Técnica) y el valor de la construcción (según el Manual de Valores Base Unitarios del Ministerio de Hacienda, elaborado con parámetros del CFIA). Lotes sin construir, locales comerciales, oficinas, bodegas o parqueos no son hecho generador. Si la casa está en nombre de una sociedad anónima o SRL con cédula jurídica inscrita en el Registro Nacional, el obligado tributario es la sociedad.
Propiedades alcanzadas
- Casas de habitación permanente u ocasional.
- Casas de recreo y veraneo (playa, montaña, campo).
- Condominios residenciales horizontales o verticales.
- Fincas con casa de habitación donde la vivienda es el uso principal.
Umbral de valor fiscal y bandas tarifarias al 2026
Tributación publica cada año —vía resolución general en La Gaceta— el monto exento y los tramos ajustados por inflación. Vigente a 2026, los valores de referencia son los siguientes; siempre podés verificar la resolución del período con tu notario antes de declarar:
| Valor fiscal de la vivienda | Tarifa aplicable |
|---|---|
| Hasta ₡148.000.000 | Exento (no paga) |
| ₡148.000.001 a ₡371.000.000 | 0,25% sobre el exceso |
| ₡371.000.001 a ₡744.000.000 | 0,30% |
| ₡744.000.001 a ₡1.117.000.000 | 0,35% |
| ₡1.117.000.001 a ₡1.489.000.000 | 0,40% |
| ₡1.489.000.001 a ₡1.861.000.000 | 0,45% |
| Más de ₡1.861.000.001 | 0,55% |
El impuesto es progresivo por tramos, no por valor total: una casa de ₡400 millones no paga 0,30% sobre los ₡400 millones, sino 0,25% sobre lo que excede el primer tramo y 0,30% sobre lo que cae en el segundo. Para quienes evalúan inversión, revisar el inventario actualizado de casas en venta en Costa Rica ayuda a ubicar en qué banda cae cada propiedad y proyectar el costo fiscal anual antes de firmar la escritura.
Diferencia con el impuesto de bienes inmuebles municipal
Es común confundirlos, pero son impuestos distintos y se pagan por separado. El impuesto solidario Costa Rica casas lo cobra Tributación a nivel nacional y es progresivo. El impuesto de bienes inmuebles, en cambio, lo cobra cada municipalidad (Escazú, Santa Ana, Garabito, Nicoya, etc.) con una tarifa única del 0,25% sobre el valor registrado, pagadero trimestralmente o anual con descuento por pronto pago.
Comparación rápida
| Criterio | Solidario (ISO) | Bienes Inmuebles |
|---|---|---|
| Autoridad | Tributación | Municipalidad |
| Tarifa | 0,25% a 0,55% progresivo | 0,25% único |
| Base | Terreno + construcción | Valor registrado |
| Alcance | Solo casas sobre umbral | Toda propiedad inscrita |
| Declaración | Cada 3 años (D-179) | Cada 5 años |
Una familia puede estar al día en la municipalidad y aun así deber el solidario si nunca presentó la declaración D-179. La morosidad en el solidario genera intereses y multas que se activan ante Tributación, no ante la municipalidad.
Declaración trienal ante Tributación mediante el D-179
La declaración del impuesto solidario se presenta cada tres años mediante el formulario D-179 en la plataforma ATV de Hacienda. El plazo ordinario vence el 15 de enero del año en que inicia el nuevo trienio; el próximo vencimiento relevante al 2026 corresponde al trienio 2026-2028, pero confirmá fecha exacta con tu contador o notario, ya que puede ajustarse por resolución.
Durante los tres años intermedios no se presenta formulario, pero sí se paga la cuota anual calculada en la declaración vigente. Si durante el trienio la propiedad sufre modificaciones que elevan su valor en más del 25%, tenés obligación de presentar una declaración rectificativa dentro de los dos meses siguientes al cambio.
Datos que pide el formulario
- Número de finca y plano catastrado del Catastro Nacional.
- Área del terreno y área total de construcción.
- Año de construcción y tipología constructiva según el ONT.
- Valor del terreno + valor de la construcción + mejoras.
- Observaciones: piscina, muros de retención, apartamento de servicio, acabados especiales.
Remodelaciones: cuándo tu casa entra o sale del régimen
Una casa puede quedar afecta al impuesto solidario Costa Rica casas después de una ampliación significativa, remodelación con acabados premium o construcción de piscina, apartamento de servicio o muros de retención. Si tenías una vivienda valorada en ₡140 millones y añadís 80 m² con permiso del CFIA y la municipalidad, el nuevo avalúo puede escalar a ₡170-185 millones, cruzando el umbral exento.
A la inversa, propiedades siniestradas por incendio, inundación o terremoto pueden salir del régimen al reducir su valor fiscal: hay que presentar rectificativa con dictamen pericial y, si aplica, resolución de SETENA o Migración por reubicación. Los avalúos deben hacerlos profesionales incorporados al CFIA; para operaciones de financiamiento con BAC, BN, BCR o Mutual Alajuela, el banco suele encargar su propio avalúo que puede diferir del fiscal.
Pasos prácticos para preparar tu declaración
- Solicitá el plano catastrado al Catastro Nacional o descargalo desde el portal del Registro Nacional.
- Pedí a un perito del CFIA el avalúo actualizado del terreno y la construcción.
- Cruzá los datos con los mapas de valores del ONT para no sobre- ni subvalorar.
- Registrate en ATV con tu usuario personal o la cédula jurídica de la sociedad propietaria.
- Completá el D-179 y pagá por banca electrónica (BAC, BN, BCR, Scotiabank, Davivienda).
- Guardá el comprobante y revisá cada año si hubo cambios que exijan rectificativa.
En HÁBITA conocemos cómo impacta este tributo en el presupuesto real de compra y en la plusvalía proyectada. Si querés revisar propiedades y entender el costo fiscal antes de ofertar, visitá nuestro formulario de contacto y te ayudamos a correr los números con tu notario de confianza para que la escritura se firme sin sorpresas al 2026.
